Проведение общих собраний по выбору формы управления многоквартирным домом и



Скачать 371.97 Kb.
страница1/8
Дата14.05.2018
Размер371.97 Kb.
  1   2   3   4   5   6   7   8

Содержание.



  1. Выбор формы управления домом.

  2. Цели и задачи общих собраний.

  3. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

  4. Управление товариществом собственников жилья;

  5. Управление управляющей организацией.

Проведение общих собраний

по выбору формы управления многоквартирным домом и

по реализации выбранной формы управления,

в том числе и при проведении конкурсов.


Согласно ст. 1 вступившего в марте 2005 года Жилищный кодекс –

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.
В чем разница с предыдущим законом, регулировавшем жилищные отношения - Жилищный кодекс РСФСР?

В ст. 1 Жилищного кодекса РСФСР устанавливалось, что - В соответствии с Конституцией СССР и Конституцией РСФСР граждане РСФСР имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги.


Таким образом, обеспечение невысокого уровня оплаты за жилье и коммунальные услуги перестало быть целью государственной политики в сфере ЖКХ и эта возможность может быть реализована гражданами только самостоятельно.

И, наоборот, граждане теперь вправе решить вопрос об увеличении уровня оплаты и улучшении перечня оказываемых жилищных и коммунальных услуг, а также об увеличении уровня потребления данных услуг, об изменении их перечня и включения дополнительных услуг, например - установке в аппарата для чистки обуви, установке и обслуживании домофона, о дополнительном освещении придомовой территории, об установке пожарной сигнализации или обеспечения дома выделенной интернет-линией и кабельным телевидением, произвести ланшафтный дизайн и переустройство прилегающей территории, изменить сроки по прибытия сантехника и электрика по вызову, обязать их приходить со сменной обувью, изменить время работы обслуживающего персонала таким образом, как это удобно жителям дома и т.д. и т.п.

Улучшение качества обслуживания дома непременно уменьшит потребность в ремонте и приведет к повышению стоимости недвижимости в данном доме.


Цели и задачи реформирования жилищно-коммунального хозяйства, необходимые для граждан:
Основная цель реализации реформирования ЖКХ:

- перевод этого сектора экономики на гражданско-правовые отношения, на реальную возможность управлять собственностью и влиять на лиц, осуществляющих работы по содержанию на обеспечение условий проживания, отвечающих потребностям собственников жилья, т.е дать возможность людям реально обустраивать свой дом;

- дать возможность собственникам самостоятельного регулирования тарифов по содержанию жилья и обслуживанию многоквартирного дома, создать условия конкурентной среды в ЖКХ;

- создать экологичные, безопасные условия жизни;

- создание большого количества рабочих мест.
Основными способами достижения указанных целей являются:


  • непосредственный выбор собственниками многоквартирных домов форм управления;

  • переход на реальные договорные отношения с подрядчиками, управляющими организациями и коммунальными организациями, развитие конкурентной среды, предоставления потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, отбор организаций, осуществляющий управление жилищным фондом и его обслуживание;

  • совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных или пониженных тарифов, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья;

  • упорядочение существующей системы льгот, движение в направлении адресной направленности выделяемых на эти цели средств.

Вступивший в марте 2005 года Жилищный кодекс РФ и Закон «О введении в действие Жилищного кодекса» возложил на собственников многоквартирных домов обязанность по выбору формы управления домом.

Необходимо отметить, что собственники индивидуальных строений не обязаны этого делать.

В случае, если собственники многоквартирного дома не определятся с выбором формы управления, то в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса и ст. 18 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в первом полугодии 2007 года органы местного самоуправления обязаны провести открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы.

Порядок проведения конкурсов определен постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75. Это постановление устанавливает серьезную процедуру проведения конкурсов. К претендентам на управление многоквартирными домами в муниципальном образовании постановление также предъявляет серьезные требования.
Необходимо отметить, что при проведении общих собраний собственников жилья также необходимо соблюдать установленную законом процедуру для принятия легитимного решения.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться в очной или заочной форме. Собрание могут инициировать только собственники, но не управляющая организация и не иные лица. Если собрание проводится в первый раз, то сообщение должно быть вручено каждому собственнику помещения под роспись за 10 дней до дня проведения собрания (в том числе и муниципалитету при наличии неприватизированных квартир в доме). В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны: кто является его инициатором, форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование), дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения, повестка дня собрания (ее нельзя менять в ходе собрания), порядок ознакомления с информацией или материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Последнее очень важно, например, для ознакомления с условиями проектов договоров управления многоквартирным домом, которые предлагают претенденты - управляющие организации. Собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений (их представители), которым суммарно принадлежит более пятидесяти процентов площадей помещений в доме, это указано в ч.3 ст. 45 ЖК РФ. П Проведения собрания в смешанной (очной-заочной) форме Жилищный кодекс РФ не допускает. Решение при таком смешанном голосовании не будет считаться принятым в соответствии с Жилищным кодексом.

Лица, присутствующие на собрании собственников должны подтвердить свои полномочия свидетельствами о регистрации собственности. За собственников помещений могут действовать лица, имеющие доверенность от собственника помещения, удостоверенная в нотариальном порядке или домоуправлением по месту жительства за собственников-детей родители могут голосовать без доверенности.

Жилищный кодекс не устанавливает каким образом можно подтвердить свои полномочия при заочной форме голосования и это пробел, который в результате может поставить эту форму голосования в разряд неисполнимых или рискованных..
Первым вопросом собрания должен быть вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом. Форма управления многоквартирным домом определена ч. 2 ст. 161 ЖК РФ –
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией (при этом многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Если большинством голосов будет принято решение о выборе способа управления посредством непосредственного управления, то после этого можно выбирать конкретное лицо из собственников дома, на которое будет возложена обязанность по организации обслуживания дома.
Таким образом, рекомендуется провести собрание по выбору формы управления домом, а затем уже готовить документы на реализацию выбора формы управления домом. Желательно первое собрание провести в очной форме с целью фиксации собственников и, главное – подписей собственников (рекомендуется подписи собственников фиксировать с расшифровкой), желательно снять ксерокопии свидетельств о праве собственности.

Собрание собственников о конкретных действиях по реализации выбора формы управления домом может проводиться в заочной форме. При наличии проведенного первого собрания в очной форме с фиксацией собственников и подписей собственников риск нелигитимности проведения заочной формы голосования существенно снижается.


Собственники помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны договора управления их многоквартирным домом.

Т.е. договор управления многоквартирного дома должен заключаться один на всех. Подписывать договор должны все собственники дома, а контролировать расходование средств должен на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быт уполномочен один из собственников помещений, или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном. Договор управления многоквартирным домом предусматривает: обслуживание, ремонт, круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание и вывоз ТБО, а также оказание необходимых собственникам коммунальных услуг.

Собственники жилых помещений, предоставляя на законных основаниях жилые помещения иным лицам должны позаботиться о том, чтобы лица, кому сдается помещение, приняли на себя обязательства по оплате услуг по договору управлению домом за собственников помещений в части платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению, содержанию, текущему ремонту общедолевого имущества и платы за предоставляемые им коммунальные услуги по договору управления.

Кроме этого Собственники должны ознакомить таких лиц с правилами проживания в доме.

Если собственники не позаботятся об этом, то обязанность по оплате содержания жилья , коммунальных услуг и последствий несоблюдения правил проживания ляжет на собственника.

1. Непосредственная форма управления домом. Особенности данной формы управления.

До вступления в силу ЖК РФ такая форма была предусмотрена ст. 21 Закона РФ «О товариществах собственников жилья» - Управление кондоминиумом домовладельцами непосредственно допускается в случаях, когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам.

Надо отметить что в Пскове такая форма не применялась, о ней даже никто и не слышал.

Вступивший в силу закон о введении в действие ЖК РФ понятие «кондоминиум» заменил на «общее имущество многоквартирного дома». Ушло и ограничение по численности домовладельцев, желающих избрать такую форму управления домом, как непосредственное управление.

Поэтому выбрать форму непосредственного управления домом могут собственники любого многоквартирного дома.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Эти договоры являются договорами подряда и регулируются главой 37 ГК РФ.

Такой же договор имеет смысл заключать и на капитальный ремонт дома. Согласно ст. 717 ГК РФ - Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

Таким образом, при непосредственном управлении желательно закрепить условия о возможности досрочного отказа от договора со стороны Заказчика.

Срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений – три года.


Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Срок исковой давности по таким договорам – три года.

В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Т.е. собственник, имеющий право действовать от имени всех собственников определяется общим собранием. Срок полномочий для такого лица может устанавливаться может и не устанавливаться. Данное лицо вправе открыть счет в банке для непосредственного управления и производить сбор денежных средств.


Каталог: doc
doc -> Феномен этнокультурной толерантности в музыкальном образовании
doc -> Практикум по этнологии: учебно-практическое пособие. Часть 2 / Составители Т. А. Титова, В. Е. Козлов; науч ред. Е. В. Фролова, М. В. Вятчина. Казань, 2014. 52с
doc -> Международная организация труда
doc -> Планы семинарских занятий по философии для студентов всех специальностей Уфа 2013
doc -> Контрольная работа и методические рекомендации к ней для студентов заочной формы обучения по дисциплине «Основы философии»


Поделитесь с Вашими друзьями:
  1   2   3   4   5   6   7   8


База данных защищена авторским правом ©znate.ru 2017
обратиться к администрации

    Главная страница